Abgeltung wohnrecht

Sehr geehrte Ratsuchende,

an der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts beantworte ich Ihre Anfrage hiermit im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:

Für die Kapitalisierung eines Wohnrechtes wird regelmäßig § 24 KostO (Kostenordnung) herangezogen. Demnach hängt die Bewertung von der erzielbaren Jahresmiete für das Wohnung ab und ist bei einem Alter uber 80 mit höchstens dem dreifachen Jahreswert anzusetzen.

Wenn in dem ursprünglichen Vertrag nichts anderes geregelt ist, erlischt das Wohnungsrecht erst mit dem Tod des Begünstigten. Es gibt aber sehr wohl auch andere Vereinbarungen, so dass der Vertrag unbedingt einzusehen ist.

Die Frage, inwieweit beim Umzug des Wohnungsberechtigten in ein Pflegeheim statt des Wohnrechts eine Geldzahlung als finanzielle Abgeltung verlangt werden kann, hängt erst einmal davon ab, was genau in dem Vertrag abgemacht wurde. Es ist also vorrangig zu prüfen, dunkel in Ihrem Fall überhaupt eine Kapitalisierung des Wohnrechts aufgrund des zugrundeliegenden damaligen Vertrages verlangt werden kann.

Insbesondere ist hierfür auch maßgebend, ob ein angeblich Altenteilsrecht vereinbart (bzw. übernommen) wurde oder ein nacktes Wohnrecht nach § 1093 BGB . Darüber hinaus ist die Rechtsprechung zu dem Thema leider keineswegs einheitlich.

In dem jeweiligen Landesrecht zu Altenteilsverträgen befindet sich meist eine Bestimmung, wonach eine Geldrente zu leisten ist, wenn der Begünstigte das Altenteilsrecht aus persönlichen Gründen nicht mehr ausüben kann, was bei Umzug in ein Pflegeheim grundsätzlich der Fall ist.

In Rheinland-Pfalz sind hierfür die §§ 2-18 des Landesgesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzestext
(AGBGB) maßgebend. Der Begriff des Altenteilsvertrag heim aus Art. 96 EGBGB , wird dort aber nicht wirklich definiert, so dass es auch bei der Abgrenzung von Altenteilsverträgen zu bloßen Wohnrechten stets wieder Abgrenzungsschwierigkeiten gibt.

§ 14 AGBGB Rheinland-Pfalz bestimmt in Bezug auf Altenteilsverträge, dass der Berechtigter, sofern er die ihm zu überlassende Wohnung aufgibt, anstelle der Wohnung und der sonstigen ihm gebührenden Leistungen eine Geldrente verlangen kann. Die Geldrente ist demnach so zu bemessen, dass sie dem Wert der dem Verpflichteten durch die Befreiung von die Verpflichtung entstehenden Vorteile entspricht.

Maßgebend für den Wert wäre nicht, was damals bei Vertragsschluss in dem notariellen Vertrag als Wert des Wohnrechts angegeben wurde, denn jener Wert ist lediglich maßgebend für die Notarkosten und außerdem wird eine Wertsteigerung geliefert sein. Es wird also der Nutzungswert der Wohnstätte und damit der ortsüblich erzielbare Vermietungswert ausschlaggebend bestehen. Wenn keine Einigkeit besteht, müsste ein Sachverständiger den Wert bestimmen.

Es gibt aber auch eine Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 28.05.2001, 9 U 242/00 ), wonach der Umzug eines Altenteilsberechtigten in ein Pflegeheim keinen Zahlungsanspruch gegen den Annahmestelle des Grundstücks begründet, da die landesrechtlichen Bestimmungen (allerdings dort natürlich die von NRW, welche aber gleich sind), nicht einschlägig seien.

Ist ein nacktes Wohnungsrecht nach § 1093 BGB vereinbart, wird teilweise die Auffassung vertreten, dass keine Kapitalisierung möglich sei bei dem Umzug in ein Pflegeheim. Begründet wird dies damit, dass es sich um ein höchstpersönliches Recht handele.

In Bezug auf die Kapitalisierung durch die Befugnis zur Vermietung an Dritte im Fall des Umzuges in ein Pflegeheim hat das OLG Oldenburg (Nds.Rpfl. 1994, 305 ) entschieden, dass einem solchen Recht § 1093 Abs. 2 BGB entgegenstehe, weil nach dieser Bestimmung der Berechtigte lediglich Familienangehörige in die dem Wohnrecht unterliegenden Räume aufnehmen darf, sofern im Vertrag nicht ausdrücklich etwas andere bestimmt ist. So auch OLG Schleswig, Urteil vom 07.12.2007, Az. 14 U 57/07 , OLG Oldenburger, Urteil vom 11.10.2007, Az. 14 U 86/07 .

Es gibt aber auch Urteile, wonach die Inhaber eines Wohnungsrechtes im Sinne des BGB § 1093 , der infolge Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim zieht, ausnahmsweise verlangen kann, dass die dem Wohnrecht unterliegenden leerstehenden Räume an Dritte zu seinem Nutzen vermietet werden, sofern dies dem Verpflichteten zumutbar ist. Eine Zumutbarkeit wäre nach dieser Rechtsprechung allerdings wohl nur zu bejahen, wenn es sich bei den Räumlichkeiten um eine abgeschlossene Wohnung handelt, die auch vermietbar ist (so OLG Celle 4. Zivilsenat, Beschluß vom 13. Juli 1998, Az: 4 W 129/98 = NZM 1998, 929 ff).

Auch das OLG Köln (ZMR 1995, 256) hat entschieden, dass die Geschäftsgrundlage für die Beschränkung auf eine höchstpersönliche Nutzung nach den Umständen des Einzelfalls bei Existenzgefährdung des Berechtigten wegfallen und die erforderliche Anpassung des Vertrages geboten sein kann, in dem Sinn, dass dem Berechtigten bei notwendiger auswärtiger Pflegeunterbringung die durch Vermietung oder sonstige Nutzung zu erzielenden Erträge an überlassen sind.

Auch das höchste Zivilgericht, die Bundesgerichtshof hat sich in einem Fall zu die strittigen Frage geäußert: BGH, Urteil vom 19.01.2007, Az. V ZR 163/06 . Danach kommt die Grund einer Zahlungspflicht des Verpflichteten im Wege der Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur in Betracht, wenn der Heimaufenthalt auf Dauer notwendig ist und die Vertragsschließenden nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet. In jenem Fall wurde aber dennoch eine Zahlungspflicht angenommen, im Wege der Vertragsauslegung.

Der BGH hat aber jedenfalls in jenem Urteil entschieden, dass das Wohnungsrecht durch den Einzug in das Altenheim nicht (!) erlöscht.

Etwas andere gilt natürlich, wenn in dem Überlassungsvertrag, in dem das Wohnungsrecht geregelt wurde, von vornherein etwas andere geregelt wurde. Es gibt nämlich auch Verträge, in denen von vornherein geregelt ist, dass das Wohnrecht bei Aufgabe der Wohnung oder ähnlichem erlischt.

Es ist immer der Einzelfall genau anhand der bestimmend Vereinbarung zu prüfen und schon angesichts der verschiedenen Rechtsprechung in diesem Bereich (auch jene betrachtet jeweils nur den konkreten Einzelfall) eine verschiedene Argumentation möglicher, so dass ich Ihnen nur raten kann, in der Sache einen Anwalt mit der konkreten Examen der Sache anhand des Vertrages etc. zu beauftragen.

Bitte beachten Sie, dass die Erstberatung in diesem Untermenü der Plattform keiner ausführlichen Prüfung einer Sach- und Rechtslage entsprechen kann.

Ich hoffe, Ihnen Ihren Fragen im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung ausreichend beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen